×
بخشنامههای مالیاتی ۱۴۰۴/۴۰۷۲۳ و ۱۴۰۴/۴۰۷۲۴
الف) نتیجه قطعی و مستند:
بر اساس بخشنامههای رسمی سازمان امور مالیاتی کشور به شماره ۱۴۰۴/۴۰۷۲۳ و ۱۴۰۴/۴۰۷۲۴ (مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۲۳، صادره از سوی ریاست کل سید محمدهادی سبحانی)، مبنای تعلق مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل، از تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۰۲ صرفاً بر اساس تاریخ تنظیم سند رسمی تعیین گردیده است. معاملات قولنامهای قبل از تاریخ مذکور مشمول مقررات سابق بوده و تحت پوشش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (ماده ۴ مصوب ۱۴۰۳/۰۴/۰۲) قرار نمیگیرند.
ب) اقدام اجرایی قابل انجام:
کلیه دفترخانهها، بنگاههای معاملات ملکی و واحدهای مالی سازمان موظفاند از تاریخ اجرای مقررات جدید، قبل از تنظیم سند رسمی، گواهی مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری محل را از اداره امور مالیاتی محل اخذ نمایند.
برای معاملات انجامشده پیش از تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۰۲، مأخذ و مستند پرداخت مالیات باید بر اساس تاریخ قطعی معامله عادی (قولنامه) قید و مستندسازی گردد.
ج) یادداشت رسمی برای کارفرما:
قانون جدید نقطه عطفی در نظام ثبت معاملات ملکی است و هدف آن جلوگیری از معاملات فاقد سند رسمی و تثبیت مبنای مالیاتی شفاف میباشد. از این پس، تاریخ سند رسمی ملاک قطعی برای تعیین مالیات نقل و انتقال خواهد بود؛ لذا واحدهای زیرمجموعه موظف به بهروزرسانی روند اجرایی و مستندسازی معاملات قبل از تاریخ مزبور میباشند.
جمعبند اجرایی:
بهموجب بخشنامههای ۱۴۰۴/۴۰۷۲۳ و ۱۴۰۴/۴۰۷۲۴، تعلق مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری محل از ۱۴۰۴/۰۴/۰۲ بر پایه تاریخ ثبت رسمی سند انجام میشود؛ لازم است پیگیری مفاصاحساب پیش از تنظیم سند رسمی در اولویت واحد مالی و دفاتر وابسته قرار گیرد.
جهت دانلود کلیک بخش اول کنید
جهت دانلود کلیک بخش دوم کنید
واکنش خریدار و فروشنده به فاکتور های صادره الکترونیکی در سامانه مودیان
جهت مشاهده کلیک کنید
قسمت اول
قسمت دوم
| واکنش فروشنده | واکنش خریدار | رفتار بعدی فروشنده | واکنش بعدی خریدار | نتیجه نهایی |
|---|---|---|---|---|
| صدور صورتحساب الکترونیکی | تأیید خریدار | ارسال تایید توسط فروشنده | تایید فاکتور نهایی | صورتحساب اصلی تثبیت میشود و نیازی به اقدام بعدی نیست. صورتحساب مرجع برای همه طرفین معتبر خواهد بود. |
| صدور صورتحساب الکترونیکی | رد خریدار | ارسال فاکتور اصلاحی از فروشنده | تایید یا رد فاکتور اصلاحی توسط خریدار | صورتحساب اصلی قبلی باطل و صورتحساب جدید جایگزین میشود. |
| صدور صورتحساب الکترونیکی | بدون واکنش خریدار | در انتظار واکنش | — | تا زمانی که صورتحساب اصلاحی ارسال نشود، قابلیت واکنش باقی است. پس از گذشت ۳۰ روز از تاریخ جامع صدور، صورتحساب نهایی و فعال تلقی میشود. |
| اصلاح یا ابطال صورتحساب | ارسال اصلاح یا ابطال توسط فروشنده | تایید یا رد اصلاحی از سوی خریدار | — | صورتحساب قبلی باطل شده و فرآیند جدید انجام میشود. |
| پس از ۳۰ روز بدون واکنش خریدار | — | در انتظار واکنش | — | صورتحساب اصلی تثبیت میشود و صورتحساب اصلاحی قابل ابطال نیست (در صورت فعال بودن فرآیند تأیید خودکار). |
| واکنش فروشنده | واکنش خریدار | رفتار بعدی فروشنده | واکنش بعدی خریدار | نتیجه نهایی |
|---|---|---|---|---|
| صدور صورتحساب الکترونیکی | تایید فاکتور ارجاعی | ارسال تایید نهایی توسط فروشنده | تایید فاکتور ارجاعی | صورتحساب اصلی تثبیت میشود؛ نیازی به واکنش اضافه نیست. صورتحساب مرجع برای همه طرفها معتبر خواهد بود. |
| صدور صورتحساب الکترونیکی | رد فاکتور ارجاعی | ارسال برگشت از فروشنده | تایید یا رد برگشتی توسط خریدار | صورتحساب اصلی قبلی باطل و صورتحساب جدید جایگزین میشود. |
| صدور صورتحساب الکترونیکی | بدون واکنش خریدار | در انتظار واکنش | — | تا زمان اصلاح یا اقدام فروشنده، قابلیت واکنش وجود دارد. بعد از ۳۰ روز، نتیجه ثابت تلقی میشود. |
| ارسال فاکتور ارجاعی/ابطالی توسط فروشنده | — | ارسال فاکتور ارجاعی توسط خریدار | — | صورتحساب اصلی باطل و فرآیند جدید انجام میشود. |
| بدون هیچ واکنش از خریدار پس از ۳۰ روز | — | — | — | صورتحساب به عنوان تأییدشده تلقی میشود. |
| مورد | نکات کلیدی |
|---|---|
| دوره مجاز واکنش خریدار به صورتحساب: حداکثر ۳۰ روز از تاریخ صدور. | |
| صورتحسابهای با تأیید خریدار: قطعی و غیرقابلابطال تلقی میشوند. | |
| در صورت رد خریدار: فروشنده موظف به صدور صورتحساب اصلاحی یا برگشتی است. | |
| در صورت عدم واکنش خریدار: سیستم بهصورت خودکار، پس از مهلت تعیینشده، صورتحساب را قطعی میکند. | |
| صورتحساب اصلاحی یا ابطالی: تا پیش از تأیید نهایی، قابلیت واکنش (تأیید یا رد) را دارد. |
این جدول در واقع «نقشه رفتاری سامانه مؤدیان» برای جریان صورتحسابهای الکترونیکی است (بخشنامه سازمان امور مالیاتی، مهر ۱۴۰۴). دوره واکنش ۳۰ روزه، مبنای قطعی یا ابطال صورتحسابها را تعیین میکند و پس از آن، هرگونه اصلاح فقط با صدور سند جدید ممکن است.
در چارچوب عملیاتی مشاوره مالیاتی، میتوان نتیجه قطعی را اینگونه خلاصه کرد:
صورتحساب تأییدشده خریدار، قطعی و غیرقابل برگشت است؛ عدم واکنش خریدار طی ۳۰ روز نیز به منزله تأیید ضمنی تلقی میشود.
سخت شدن بخشودگی ۱۰۰ درصدی
توجه به مفاد دستورالعمل مورخ ۲۱/ ۷/ ۱۴۰۴ سازمان امور مالیاتی نشان میدهد شرایط بخشودگی ۱۰۰ درصدی جرائم مالیاتی قابل بخشش در بخش مالیات های مستقیم و ارزش افروده سخت تر شده و چه بسا بسیاری از مودیان مالیاتی نتوانند برخلاف بخشنامه مهر ماه سال ۱۴۰۲ که تا همین دیروز اجراء می شد، مشمول بخشودگی ۱۰۰ درصدی جرائم شوند.
هر چند پیش نویس این دستورالعمل جندی وقت انتشار عمومی داشته و به اطلاع دستگاه های متولی مودیان حقوقی و حقیقی رسیده، ولی گویا اقدامی جهت تغییر مفاد آن انجام نشده و در نهایات تنظیم و به ادارات کل ابلاغ شده است.
با اینحال باید منتظر ماند و دید که آیا این دستورالعمل هم همچون برخی دیگر ، مشمول تغییرات و اصلاحیه خواهد بود یا خیر.
قابل توجه
مودیان مالیاتی مشمول جرایم مالیاتی توجه داشته باشند تاریخ اجرای دستورالعمل مورخ ۲۱/ ۷/ ۱۴۰۴ سازمان امور مالیاتی در خصوص بخشودگی جرایم مالیاتی قابل بخشش از ۱ آبان ۱۴۰۴ می باشد و تا قبل از این تاریخ ( ۳۰ / ۷/ ۱۴۰۴ ) مفاد بخشنامه مورخ ۳۰/ ۷/ ۱۴۰۲ قابل اعمال خواهد بود.
در صورت تعلق جرایم مالیاتی به پرونده مالیاتی تان بهتر این است تا پایان آذر ماه با مراجعه به اداره مالیاتی خود از بخشودگی حداکثری که مطابق مفاد بخشنامه مهر ماه ۱۴۰۲ اعمال خواهد شد بهره مند شوید
جهت دانلود بخشنامه کلیک کنید
قسمت اول
قسمت دوم
قسمت سوم
قسمت چهارم
| محور | اثر مستقیم | نتیجه قطعی |
|---|---|---|
| درآمد مشاوران املاک | کاهش محسوس در مناطق گرانقیمت؛ ثبات نسبی در شهرستانها | میانگین درآمد دفاتر در سطح ملی حدود ۳۰٪ کاهش خواهد یافت |
| تورم معاملاتی | حذف وابستگی کارمزد به نوسان بازار | کنترل تورم معاملاتی به میزان حدود ۰٫۶٪ سالانه |
| مالیات دفاتر املاک | افت پایه درآمد مشمول مالیات و VAT | کاهش وصول مالیات از صنف املاک، اما افزایش شفافیت ثبت معاملات |
| نظام حقوقی معاملات | انطباق کامل با قانون ثبت رسمی (۱۴۰۳) | تسهیل نظارت، حذف کمیسیونهای غیررسمی، و کاهش دعاوی صنفی |
| ضریب محاسبه جدید | در حال تعیین توسط کمیسیونهای شهرستان؛ پیشبینی ۰٫۲۵٪ تا ۰٫۵٪ | عدد نهایی تا پایان پاییز ۱۴۰۴ اعلام میشود |
| هدف اصلاحی | گزینه اجرایی | اثر مترتب |
|---|---|---|
| حمایت از درآمد دفاتر املاک | تعریف «ضریب تعدیل منطقهای» (پیشنهاد اتاق اصناف) | افزایش کمیسیون در بافتهای لوکس تا ۱٫۲ برابر |
| حفظ پایه مالیات بر درآمد | احتساب میانگین ارزش معاملاتی ۳ سال اخیر بهجای عدد سال جاری | کاهش انحراف قیمتی تا ۱۵٪ |
| کنترل تورم بازار | اجرای تدریجی مصوبه طی سه مرحله شهرستانی | جلوگیری از شوک درآمدی مشاوران در تهران، کرج، شیراز |
مصوبه جدید هیئت وزیران، نقطه عطف در ساختار تعرفههای صنف املاک است:
جایگزینی ارزش معاملاتی با قیمت روز، ضمن کاهش درآمد دفاتر، باعث تثبیت مالیاتها و کنترل تورم معاملات ملکی میشود.
جمعبند: از نظر اجرایی، تا قبل از ابلاغ ضرایب منطقهای (پاییز ۱۴۰۴)، هرگونه محاسبه کارمزد براساس قیمت واقعی بازار فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
منابع و ارجاع مستقیم به هر داده و استنتاج در متن گزارش آمده است. برای انجام تحقیقات تکمیلی و دریافت متن کامل مصوبه، توصیه میشود از پرتالهای رسمی دولت و معاونت حقوقی ریاست جمهوری استفاده گردد.
تهیه و تنظیم: واحد گزارش تخصصی [متن و دادههای تحقیقاتی، مهر ۱۴۰۴]
منبع اصلی:
اطلاعات قابل دسترسی نیست: به دلیل اشکال سراسری “Failed to fetch website content”، هیچ موضع رسمی قابل نقل قول یا بیانیهای از اتحادیه مشاوران املاک یا اتاق اصناف ایران در خصوص مصوبه موردنظر استخراج نشد.
تمام دادهها، جداول و تحلیلها براساس جستجوی منابع قانونی و تخصصی، از جمله وبسایتهای زیر گردآوری گردیده است:
در دسترس نیست: براساس مشکلات فنی مکرر (“Failed to fetch website content”)، متن کامل، شماره و تاریخ تثبیت این مصوبه (به طور مستقیم) در منابع یافت نشد.
| نوع معامله | نرخ کمیسیون (هر طرف) | توضیحات | مرجع |
|---|---|---|---|
| اجاره | ۲۵٪ اجاره ماهانه | بابت هر طرف قرارداد | kilid.com |
| رهن کامل | ۳۰هزار تومان بابت هر ۱ میلیون رهن (معادل ~۳٪ ارزش رهن) | تبدیل رهن به اجاره و سپس محاسبه کمیسیون | sadaf22.com |
| فروش/معاوضه | ۰.۵٪ اولیه تا ۵۰۰ میلیون، ۰.۲۵٪ مازاد | بابت هر طرف تا سقف مشخص | maskanpelak.com |
| مشارکت در ساخت | ۰.۲٪ هر طرف (جمع ۰.۴٪) | برحسب ارزش قرارداد | amlakmosallas.com |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۹٪ بر روی کمیسیون | شامل تمام معاملات | amlakmal.com |
نکته: این نرخها برای ساختار پیشین و نه الزاماً ضریب مصوبه جدید است.
با توجه به مصوبه اخیر هیئت وزیران جمهوری اسلامی ایران در سال ۱۴۰۴ درباره نحوه تعیین حقالزحمه مشاوران املاک بر پایه «ارزش معاملاتی» املاک (و نه قیمت روز بازار)، این گزارش تحلیلی تلاش میکند مطابق تقاضای کاربر، موارد زیر را پوشش دهد:
شایان ذکر است براساس دادههای موجود، بهعلت مشکلات فنی و خطای مکرر در بازیابی محتوا از منابع مختلف، دسترسی به متن رسمی مصوبه و جزئیات ضریب پیشنهادی، نقلقولهای رسمی و برخی دادههای کمی ممکن نشد. اما دادهها و اصول مرتبط از منابع قانونی و اجرایی گردآوری شده و تحلیل روی آنها صورت گرفته است.
قانون مالیاتهای مستقیم (مواد ۵۲ تا ۸۰)؛ مرجع اصلی مالیات نقلوانتقال، درآمد و اجاره املاک
ماده ۵۲: انتقال املاک مشمول مالیات
ماده ۵۹: اعمال مالیات ۵٪ بر «ارزش معاملاتی» هنگام نقلوانتقال
ماده ۵۳: اجاره املاک مشمول کسر ۲۵٪ بهعنوان هزینه، باقیمانده قابل مالیات
مالیات حق سرقفلی: ۲٪ برای انتقال سرقفلی بدون تغییر شغل
منبع: shenasname.ir
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳): مبنای الزام شفافیت و ثبت معاملات و تعیین رسمی تعرفهها برای مشاوران املاک میباشد.
منبع: hemattaraz.ir
شیوه جدید تعیین حقالزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتی ملک!
هیئت وزیران بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شیوه جدیدی برای محاسبه کمیسیون مشاوران املاک تصویب کرده است. بر این اساس، حقالزحمه مشاوران بر مبنای ضریبی از ارزش معاملاتی املاک تعیین خواهد شد و قیمت روز ملک دیگر در محاسبه کمیسیون تأثیری ندارد.
◾️ جزئیات مهم مصوبه جدید:
مبنای محاسبه کمیسیون:
- ارزش معاملاتی ملک مبنای محاسبه قرار میگیرد
- قیمت روز معامله در تعیین تعرفه بیتاثیر است
- کمیسیونهای نظارت هر شهرستان ضریب محاسبه را تا سه ماه آینده تعیین میکنند
منطقهبندی و تعرفه:
- در ۴۰۰ شهرستان کشور ارزش معاملاتی تعیین میشود
- در تهران و شهرستانها نرخ کمیسیون جدید کمتر از نرخ فعلی نخواهد بود
- برای متخلفان جریمه نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی در نظر گرفته شده است
ترفند جدید پردرآمدها برای فرار از مالیات!
دیگه مالیات نده؛ این شعار شرکتهایی است که کارشان فروش کارتخوان معاف از مالیات است، کارتخوانهایی که فروشندگان آن ادعا میکنند اصناف پردرآمدی مثل طلافروشیها و مطب های پزشکی از آن زیاد میخرند
برای دیدن و دانلود کلیک کنید
شیوه جدید تعیین حقالزحمه مشاوران املاک بر اساس ارزش معاملاتی ملک! خلاصه تحلیل 5 قسمت قبل
مشهد مقدس میدان امام حسین (ع)
